Loi n° 1.554 du 14 décembre 2023: Information du Conseil National préalable à l’aliénation d’un bien nécessitant sa désaffectation du domaine public

La Loi n° 1.554 du 14 décembre 2023 relative à l'information du Conseil National préalable à l'aliénation d'un bien nécessitant sa désaffectation du domaine public (JDM n° 8675 du 29 décembre 2023) est issue du projet de loi n° 1069 déposé le 30 novembre 2022 et voté le 7 décembre 2023 (ayant transformé la proposition de loi n° 253 adoptée par le Conseil National le 10 mai 2021).

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Objet

Le domaine public de l’Etat ou de la Commune de Monaco est imprescriptible (ne peut être « aboli » par un délai) et inaltérable (ne peut être changé), sauf désaffectation. Ainsi, chaque fois qu’est envisagée une opération mettant en cause un bien du domaine public, pour procéder à son aliénation (cession – vente -, constitutions de droits réels et personnels), ce bien doit être préalablement désaffecté par une loi spéciale ce qui a pour effet le retour du bien au domaine privé de l’Etat ou de la Commune (article 1 de la Loi n° 124 du 15 janvier 1930 sur la délimitation du domaine).

La Loi n° 1.554 vise dans ce cadre à s’assurer que l’information du Conseil National soit « plus efficace, en particulier sur les aspects touchant à l’impact réel des projets de loi de désaffectation, en vue de mieux appréhender, dans la durée, les contreparties susceptibles d’être exigées au nom d’un impératif de valorisation des terrains dont l’Etat se départit, et ce au service de l’intérêt général. »

Elle est aussi motivée par la préservation des « intérêts financiers de l’Etat (…) dans la durée, en particulier pour les projets immobiliers de grande envergure et ce, autour d’une meilleure prise en compte, dans le temps, des développements commerciaux de l’opération » (Rapport sur la proposition de loi, p. 2).

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SYNTHESE

Les trois axes de la Loi n° 1.554 sont les suivants :

1. Enumération des éléments d’information devant être délivrés par le Gouvernement au Conseil National dès qu’ils sont connus et avant le vote de la loi prononçant la désaffectation de la dépendance domaniale concernée (art. 1er, 2, 3, 4, 5)

Le Conseil National doit être préalablement informé des "éléments, circonstances et conditions" de tout projet d'aliénation d'un bien préalablement désaffecté du domaine public, suivants :

— Eléments prévisionnels urbanistiques :

1. les motivations présidant au choix de la désaffectation du bien en vue de son aliénation ;
2. un plan présentant les parcelles ou volumes à désaffecter ;
3. une présentation détaillée de l’opération immobilière projetée, comprenant notamment les surfaces, leurs destinations et leurs modes de calcul ;
4. un plan présentant l’emprise de l’opération immobilière projetée ;
5. des éléments visuels permettant d’apprécier l’insertion du volume constructible de l’opération immobilière projetée dans son environnement ;
6. un programme prévisionnel de la conduite des travaux ;
7. une information relative, d’une part, aux incidences environnementales du chantier et de l’opération immobilière projetée et, d’autre part, aux incidences sur
   les installations existantes de service public et sur la voirie, prenant notamment en considération l’existence des autres opérations immobilières dans le quartier ordonnancé au sein duquel se situe l’opération immobilière projetée et pour lesquelles une autorisation de construire ou de démolir a été instruite.

— Eléments juridiques, économiques et financiers :

1. une présentation du montage juridique et financier retenu
2. la méthode d’estimation de la valeur du bien désaffecté à partir d’hypothèses fondées sur la constructibilité du site et de la valeur marchande des biens immobiliers projetés ;
3. une estimation hors taxes du coût des travaux projetés ;
4. les données financières permettant d’apprécier le bilan financier de l’opération ;
5. le montant prévisionnel de la contrepartie pécuniaire revenant à l’Etat, ses modalités de détermination, ainsi que l’échéancier de paiement ;
6. l’estimation de la valeur pécuniaire des contreparties autres que pécuniaires, ainsi que ses modalités de détermination.

— Eléments prévisionnels relatifs à l’ensemble des contreparties, autres que pécuniaires, de l'aliénation du bien nécessitant sa désaffectation ;

— Toute modification substantielle de l’opération immobilière, objet de l'aliénation envisagée, dans les meilleurs délais ;

— Accords conclus par l’Etat aux fins de la réalisation de l’opération pour laquelle une désaffectation est demandée.

Lorsqu'une information est protégée au titre du secret des affaires et de la confidentialité requise dans le cadre des négociations menées par l’Etat ou la Commune relatives au projet d'aliénation, celle-ci est communiquée au Conseil National suivant le régime de confidentialité des documents de travail prévu par le Règlement Intérieur du Conseil National (article 47) afin de pouvoir en connaître dans des conditions et selon une propre à assurer le respect du secret et de la confidentialité.

2. Instauration de l’obligation de prévoir dans les contrats conclus avec les opérateurs privés des clauses d'intéressement aux profits et de détermination des contreparties (art. 6, 7)

Les accords conclus par l'Etat aux fins de la réalisation de l'opération pour laquelle une désaffectation est demandée, doivent prévoir les clauses suivantes :

1. une clause d’intéressement aux profits que génère l’opération lorsque ceux-ci excèdent les estimations initialement convenues, les profits complémentaires alors réalisés par l’opérateur privé, soit directement, soit par l’intermédiaire d’un tiers sur les reventes ou promesses de vente successives sur une durée de 7 ans à compter de la livraison des biens réalisés par l’opération, devant faire l’objet d’un partage entre l'Etat ou la Commune et cet opérateur, qui ne saurait être inférieur à 50 % au bénéfice de l'Etat ou de la Commune ;
2. une clause fixant le montant de la contrepartie pécuniaire revenant à l’Etat, ses modalités de détermination, ainsi que l’éventuel échéancier de paiement ;
3. une clause déterminant les contreparties autre que pécuniaires et les modalités de détermination de leur valeur.

3. Obligation de porter à la connaissance du Conseil National toute modification substantielle de l'opération immobilière qui interviendrait postérieurement au vote d'un projet de loi de désaffectation (art. 8)

Cette modification doit être portée à la connaissance du Conseil National à l'occasion de l'examen du plus prochain projet de loi de budget.

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