Encadrement de l'activité de marchands de biens : Loi n° 1.560 du 2 juillet 2024 publiée

La Loi n° 1.560 du 2 juillet 2024 relative à l'encadrement de l'activité de marchand de biens (JDM n° 8705 du 26 juillet 2024) est issue du projet de loi n° 1064 déposé en Séance publique le 18 octobre 2022 et adopté par le Conseil National le 27 juin 2024, lequel avait fait suite à la proposition de loi n° 252 adoptée par le Conseil National le 10 mai 2021.

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OBJET

La Loi n° 1.560 soumet l'activité de marchands de biens à des conditions et contraintes spécifiques, avec de nouvelles obligations légales, et refond les avantages fiscaux dont le marchand de biens peut bénéficier, sous conditions. Il s’agit de maintenir le principe d’un régime de faveur, tout en générant des recettes fiscales pour le Budget de l’Etat. L'entrée en vigueur des dispositions fiscales a été fixée au 1er septembre 2024.

Selon la législation monégasque antérieure :

• la profession de marchands de biens relève du régime de droit commun d’autorisation et de déclaration administrative d’exercer prévu par Loi n° 1.144 du 26 juillet 1991, modifiée, concernant l’exercice de certaines activités économiques et juridiques, ou de l’Ordonnance du 5 mars 1895 sur les sociétés anonymes et en commandite par actions, modifiée.
• l’activité de marchands de biens profite d’une fiscalité avantageuse avec l’exonération de droits d’enregistrement en matière de droits de mutation à titre onéreux, sous réserve de procéder à la revente du bien acquis dans un délai de 4 ans (sans condition), en vertu de la Loi n° 1044 du 8 juillet 1982 concernant l’exonération des droits d’enregistrement relatifs aux opérations faites par les marchands de biens, aux ventes publiques de certains meubles corporels et aux marchés de travaux, d’approvisionnement ou de fournitures.

Plus généralement, la Loi entend répondre à des préoccupations telles que « certaines dérives passées – lesquelles peuvent nuire, tant à cette activité, qu’au secteur immobilier et, plus généralement, à la réputation de la Principauté » (Exposé des motifs, p. 2).

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SYNTHESE

La loi n° 1.560 réglemente de manière autonome la profession de marchand de biens, du point de vue :

— de ses conditions d’exercice (Chapitre II) : dépôt d’une déclaration ou autorisation administrative d’exercer selon le cas ; garantie financière affectée au paiement du droit d’enregistrement en cas de défaillance ; assurance responsabilité civile ;

— fiscal (Chapitre III) : exonération pour moitié des droits d’enregistrement applicables en matière de mutation à titre onéreux, sous réserve du respect de quatre conditions cumulatives dont l'engagement de revendre dans un délai de 3 ans pouvant être prorogé d'1 an sur demande, et la conformité du bien aux normes en vigueur fixées par Ordonnance Souveraine, notamment électriques et énergétiques.

Sont prévues des sanctions administratives et pénales visant les marchands de biens, les prête-nom, les entreprises d'assurance en cas de manquement (Chapitre IV).

Enfin, des dispositions transitoires régissent les conditions d’application de la loi à compter de son entrée en vigueur (Chapitre V).

Les modalités d’application de la Loi sont déterminées par Ordonnance Souveraine.

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EN DETAIL

♦ Définition de l’activité de marchands de biens (Chapitre I) :

Elle « consiste pour des personnes physiques ou morales à réaliser, à titre habituel et pour leur propre compte, des opérations d’achat de biens immeubles, de fonds de commerce, d’actions ou de parts sociales de sociétés civiles visées à l’article 13 bis chiffre 7°, de la loi n° 580 du 29 juillet 1953 portant aménagement des droits d’enregistrement et d’hypothèques, modifiée, en vue de les revendre. » (art. 1er)

Cette définition est fondée sur l’actuel article 1er de la Loi n° 1044 du 8 juillet 1982 qui énumère les opérations auxquelles les marchands de biens se livrent (l’article 1er de la Loi n° 1044 sera abrogé, dès lors que le régime fiscal desdites opérations sera dorénavant posé par la présente loi – voir infra).

Conformément aux articles 1er et 2 du Code de commerce, les personnes exerçant l’activité de marchands de biens sont soumises au statut de commerçant et aux règles générales d’exercice de toute activité commerciale.

L’article 13 bis de la Loi n° 580 vise au chiffre 7°, les actions ou parts de sociétés civiles « immatriculées à Monaco, autres que celles ayant la forme anonyme ou en commandite, et dont l’actif social, détenu directement ou par l’intermédiaire d’une participation dans une ou plusieurs autres sociétés civiles, comprend des biens immeubles ou des droits réels portant sur des biens immobiliers situés en Principauté ».

Comme auparavant, les « lotisseurs, à savoir les personnes qui acquièrent des biens immeubles en vue de les aménager et de les diviser en lots ou de les réunir dans le but de les revendre, sont assimilés aux marchands de biens ».

♦ Conditions à remplir pour pouvoir exercer l’activité de marchand de biens (Chapitre II) :

— Déclaration ou autorisation administrative (art. 2) :

• Personnes physiques de nationalité monégasque, lorsque l’activité n’est pas exercée au travers d’une société anonyme ou en commandite par actions : dépôt d’une déclaration d’exercice auprès du Ministre d’Etat dans les conditions prévues à l’article 2 de la Loi n° 1.144 du 26 juillet 1991.
• Personnes de nationalité étrangère souhaitant exercer l’activité en tant que personne physique ou au travers d’une société autre que la société anonyme ou en commandite par actions : autorisation administrative d’exercer du Ministre d’Etat sur le fondement des articles 5 et 7 de la Loi n° 1.144 du 26 juillet 1991.
• Personnes de nationalité monégasque ou étrangère souhaitant exercer l’activité au travers d’une société anonyme ou en commandite par actions : autorisation administrative du Ministre d’Etat sur le fondement des dispositions de l’Ordonnance du 5 mars 1895. A noter que le projet de loi n° 1094 envisage de remplacer ladite Ordonnance qui serait abrogée.

— Obligation de justifier d’une résidence effective en Principauté (art. 3) :

La délivrance de l’autorisation administrative est subordonnée :

• pour les personnes physiques exerçant en nom personnel et les gérants de société à responsabilité limitée, à la justification de leur résidence effective à Monaco.
• pour les personnes morales, à la détention directe ou indirecte d’au moins 75 % de leur capital social par des personnes physiques de nationalité monégasque, ou qui justifient, si elles sont de nationalité étrangère, de leur résidence effective à Monaco.

Le critère retenu pour les associés et actionnaires de toutes les personnes morales, y compris les sociétés anonymes et en commandite par actions, vise à "contenir le nombre de marchands de biens, tout en s’assurant de l’existence de liens étroits entre les détenteurs du capital social et la Principauté". (Rapport sur le projet de loi n° 1064, p. 6)

Le caractère « direct ou indirect » de la détention vise à "rendre la mesure plus efficiente, et ce particulièrement dans le cas d’une détention par l’intermédiaire d’une ou plusieurs sociétés, ou encore d’une indivision des parts sociales ou des actions". (ibidem)

Les personnes de nationalité étrangère doivent justifier que le centre principal de leurs intérêts personnels et économiques se trouve en Principauté. De simples liens étroits ou attaches sérieuses avec la Principauté s’avéreraient insuffisants, et la preuve d’une résidence ne se déduirait pas de la seule détention d’une carte de résident.

Les personnes de nationalité monégasque sont présumées remplir la condition de la résidence effective.

— A noter, la suppression par la Commission des Finances et Économie Nationale d'une condition légale de délivrance de l’autorisation administrative tenant à l’absence de surreprésentation de l’activité de marchands de biens en Principauté applicable aux personnes de nationalité étrangère.

Tout en étant favorable à la régulation du nombre de marchands de biens, la Commission a estimé que l'insertion de cette disposition dans la loi "n'était pas opportune", au motif qu'elle "correspond aux prérogatives, déjà existantes en pratique, du Ministre d’Etat." (Rapport sur le projet de loi n° 1064, p. 7).

— Obligation d’obtenir une garantie financière (art. 4 à 7) :

• Obligation pour toute personne physique ou morale qui procède à la déclaration ou qui sollicite l’autorisation administrative, de « justifier de l’obtention d’une garantie financière affectée au paiement de tout ou partie du droit d’enregistrement » en matière de mutation à titre onéreux (voir infra), « en cas de défaillance », « auprès d’une banque ou d’un établissement financier habilité à donner caution et ayant son siège ou sa succursale en Principauté« .
• Elle « doit être prise sous la forme d’une garantie à première demande à l’égard du Trésor », et aucune exception ne pourra être opposée à son exécution (quelle que soit l’évolution de la situation financière ou juridique, y compris dans l’hypothèse d’un jugement prononçant la liquidation des biens rendu à l’encontre du marchand de biens ou de cessation d’activité).
• En cas de cessation de garantie, obligation est faite à la banque ou à l’établissement financier ainsi qu’au marchand de biens, d’en informer sans délai le Ministre d’Etat.

Ses modalités et son montant minimal seront fixés par ordonnance souveraine.

— Obligation de souscrire un contrat d’assurance de la responsabilité civile professionnelle (art. 9 à 10) :

• Obligation pour toute personne physique ou morale qui procède à la déclaration ou qui sollicite l’autorisation administrative, de souscrire le contrat d’assurance « auprès d’un agent général d’assurances ou d’un courtier en assurances agréé pour pratiquer dans la Principauté« .
• En cas de suspension de garanties, dénonciation de la tacite reconduction ou résiliation du contrat, obligation est faite à l’entreprise d’assurance ou son représentant en Principauté, ainsi qu’au marchands de biens, de le porter sans délai à la connaissance du Ministre d’Etat.

Les modalités du contrat d’assurance seront fixées par ordonnance souveraine.

♦ Droits d’enregistrement en matière de mutation à titre onéreux (Chapitre III) :

— Suppression de l’actuel régime d’exonération des droits d’enregistrement prévu à l’article 1er de la Loi n° 1044 du 8 juillet 1982 soumis à la triple condition de : 1° se conformer aux obligations particulières de l’article 8 de la loi n° 474 du 4 mars 1948 portant réforme en matière de droits d’enregistrement et de timbre ; 2° produire à la direction des services fiscaux une déclaration fiscale de commencer dans le délai d’un mois à compter du début de leurs opérations ; 3° faire connaître dans l’acte d’acquisition l’intention de revendre dans le délai de quatre ans.

— Instauration d’une exonération de moitié des droits d’enregistrement applicables en matière de mutation à titre onéreux, sous réserve du respect de quatre conditions cumulatives (art. 11) :

1. Maintien de la condition de se conformer aux obligations particulières prévues par l’article 8 de la Loi n° 474 du 4 mars 1948 faites aux personnes se livrant à des opérations d’intermédiaire pour l’achat ou la vente des immeubles ou fonds de commerce ou de clientèle (tenue de répertoires présentant tous les mandats, promesses de vente, actes translatifs de propriété et, d’une manière générale, tout acte se rattachant à sa profession d’intermédiaire) ;
2. Maintien de la condition de souscrire à la Direction des Services fiscaux, une déclaration (conforme au modèle fourni par l’Administration), tout en la mettant en conformité avec l’article 66, I, 1° du Code des taxes sur le chiffre d’affaires : le délai de 1 mois pour souscrire la déclaration est ramené à 15 jours et commence à courir à compter de l’inscription au Répertoire du Commerce et de l’Industrie (RCI) ce qui correspond au critère de « commencement des opérations » prévu à l’article 66, I, 1° précité.
3. Maintien de l’obligation de faire connaître dans l’acte d’acquisition l’intention de revendre le bien, mais dans un délai de principe de 3 ans (au lieu de 4 ans). L’abaissement du délai de revente à 3 ans a pour objectif de « permettre une accélération des opérations (…) et ainsi de dynamiser l’activité » (Exposé des motifs, p. 14). Toutefois, ce délai peut être sur demande prorogé d’1 an.
4. Nouvelle condition de s’engager, dans l’acte d’acquisition, à justifier, lors de la revente et dans les conditions précisées par ordonnance souveraine, de la conformité du bien aux normes en vigueur, notamment électriques et énergétiques.

A noter que la Commission des Finances et Économie Nationale a supprimé :

• l'exigence initialement prévue pour l'exonération de moitié des droits d'enregistrement, de réalisation de travaux (par des entreprises domiciliées en Principauté), en ce compris les frais accessoires, dont le montant total acquitté TTC est au moins égal à 5 % du prix d’acquisition du bien.
• l'exigence initialement prévue pour pouvoir obtenir une prorogation d'1 an, que le montant total acquitté TTC des travaux réalisés, en ce compris les frais accessoires, soit supérieur à 10% du prix d’acquisition du bien.

La Commission a estimé que l'exigence de la réalisation de travaux "n’était pas adaptée à la réalité du marché immobilier, dans la mesure où les biens acquis ne nécessitent pas toujours des travaux d’envergure" , et considéré plus "pertinent d’instaurer une obligation de mise aux normes, notamment électriques et énergétiques à la charge du marchand de biens (...) en adéquation avec la démarche de préservation de l’environnement menée par la Principauté et permettant d’assurer la sécurité des particuliers". (Rapport sur le projet de loi n° 1064, p. 4).

→ L'abattement de moitié du droit d’enregistrement est dû sur la base des taux prévus par la Loi n° 580 du 29 juillet portant aménagement des droits d’enregistrement et d’hypothèques qui sont actuellement de 4,5 % pour les personnes physiques (art. 12) ou 7,5 % pour les sociétés transparentes (art. 13 bis) ou 10 % pour les sociétés non transparentes (art. 16).

A noter qu'en pratique, les marchands de biens ne devraient pas relever du taux de 10 %, compte tenu du système de déclaration et d’autorisation d’exercer ainsi que des obligations qui leur sont applicables.

→ A défaut de revente dans le délai de 3 ans ou 4 ans en cas de prorogation, ou à défaut de conformité du bien aux normes fixées par ordonnance souveraine, les marchands de biens sont tenus de s’acquitter de la différence entre le droit d’enregistrement et celui dont ils sont redevables, en vertu des articles 12, 13 bis et 16 de la Loi n° 580 du 29 juillet 1953 portant aménagement des droits d'enregistrement et d'hypothèques, modifiée, outre l’intérêt de retard y afférent calculé au taux de l’intérêt légal, ainsi qu’un droit supplémentaire de 5 %. Les droits et intérêts de retard doivent être versés dans le mois suivant l’expiration du délai de 3 ou 4 ans.

♦ Sanctions (Chapitre IV) :

— Sanctions administratives (art. 12) :

• Dans les cas limitativement énumérés par la Loi n° 1.144 du 26 juillet 1991 concernant l’exercice de certaines activités économiques et juridiques ou par la Loi n° 767 du 8 juillet 1964 relative à la révocation des autorisations de constitution des sociétés anonymes et en commandite par actions / cesser de remplir l’une des conditions d’exercice prévues au Chapitre II de la présente loi / ne réaliser aucune opération pendant plus de 3 ans, sans motif légitime : la déclaration d’exercer peut faire l’objet d’une suspension ou être privée d’effets, ou l’autorisation administrative peut être suspendue ou révoquée.

— Sanctions pénales (art. 13 à 16) :

Amende prévue au chiffre 4° de l’article 26 du Code pénal (de 18 000 à 90 000 euros), dont le montant maximum peut être porté jusqu’au double du profit éventuellement réalisé, pour :

• se livrer à des opérations sans avoir procédé à la déclaration d’exercer ou sans avoir obtenu l’autorisation administrative ;
• prêter son nom pour procéder à la déclaration d’exercer ou obtenir l'autorisation administrative, de même pour ceux au profit desquels l'opération de prête-nom est intervenue ;
• continuer de se livrer aux opérations après que la déclaration d’exercer ait été suspendue ou privée d’effets ou que l’autorisation administrative d’exercer ait été suspendue ou révoquée ;

Amende prévue au chiffre 4° de l’article 26 du Code pénal (de 18 000 à 90 000 euros), pour :

• l’entreprise d’assurance ou son représentant dans la Principauté, ainsi que le marchand de biens qui méconnaitraient leurs obligations de porter sans délai à la connaissance du Ministre d’Etat toute suspension de garanties, dénonciation de la tacite
  reconduction ou résiliation du contrat d’assurance de responsabilité professionnelle ;
• ceux qui mettraient ou tenteraient de mettre obstacle aux contrôles exercés par les agents habilités de la Direction du Développement Economique en vertu des articles 18 à 20 de la loi n° 1.144 du 26 juillet 1991 concernant l’exercice de certaines activités économiques et juridiques, modifiée.

♦ Dispositions transitoires (Chapitre V) :

• Application de la loi à toutes les procédures de déclaration d’exercer et d’autorisation administrative en cours d’instruction après son entrée en vigueur (art. 17).
• Pour les marchands de biens en exercice, obligation de se mettre en conformité avec les dispositions relatives à la garantie financière et l’assurance de la responsabilité civile professionnelle (art. 4 à 10), dans le délai de 3 mois à compter de l’entrée en vigueur de la loi (art. 18).
• Application des dispositions relatives aux droits d’enregistrement (art. 11) à toutes les acquisitions réalisées par les marchands de biens à compter du 1er septembre 2024 (art. 19).

A compter de l’entrée en vigueur des dispositions relatives aux droits d’enregistrement prévues à l’article 11, sont abrogés l’art. 1er de la loi n° 1.044 du 8 juillet 1982 concernant l’exonération des droits d’enregistrement relatifs aux opérations faites par les marchands de biens, aux ventes publiques de certains meubles corporels et aux marchés de travaux, d’approvisionnement ou de fournitures, modifiée, ainsi que toutes dispositions contraires à la présente loi.

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